Многое похоже и на процесс создания бизнеса в недвижимости

Как создавать и продвигать тренинговую компанию?

Тезисы заочного доклада на V-й Конференции СПб Клуба консультантов и тренеров

Автор: Родченко Игорь Григорьевич,
директор тренинговой комании «IGRO – Центр современных речевых технологий»
Сайт: http://www.igro.ru

Процесс создания компании сродни творческому акту и включает в себя этап недовольства (собой, окружающим пространством и т.п.), этап осмысления существующей ситуации и принятия решения о движении, этап собирательства идей и зарождения замысла, момент озарения, этап конструирования новой реальности.

Потом все повторяется. Создание новой компании – процесс постоянный и цикличный. Как только он прекращается, начинает умирать и компания. Поэтому, как мне кажется, одним из важнейших условий создания тренинговой компании, является хроническая неуспокоенность ее создателей. И если на первых порах такое состояние бывает единственно возможным, то по мере закрепления на рынке все чаще приходит желание отдохнуть. Причем отдохнуть не в буквальном физическом смысле – это само собой, а отдохнуть от необходимости постоянно генерировать идеи, переоценивать достигнутое, критически осмыслять ту благостную действительность, в которой уже пребываешь. Творческая активность, требуемая для успешного функционирования компании, создается и поддерживается разными способами. Мне кажется важнейшим и очень трудным из-за постоянного недостатка времени такой способ, как «потребление культуры». Это тренируемое любопытство ко всему, что происходит в пространстве культуры и потребление событий культуры. Идеи рождаются от соприкосновения с идеями. Спектакли, концерты, выставки, книги, кинофильмы – профессиональное пространство для тех, кто работает на тренинговом рынке. Просмотр фильма может дать не меньше решений, чем специальная литература. Способ не оригинален, но эффективен.

Еще одним условием для создания компании является осознание компанией своей уникальности. Это не так просто, как кажется. Дело в том, что мы способны находить то, чего на самом деле нет. Результаты маркетинговых исследований могут подсказать направление удара, но не заменят собой сам продукт. Я думаю, что компаний, которые могут похвастаться оригинальной продукцией или оригинальным способом продвижения, единицы. Понятно, что появится ниоткуда собственный продукт не может. Он – результат многолетнего труда и базируется на трудах предшественников. Поэтому тренинговая компания вырастает, как правило, вокруг одной личности – носителя знаний и технологий.

Соответственно, возникают проблемы защиты интеллектуальной собственности и проблемы создания команды.

Я не думаю, что создатели тренинговой компании поступают правильно, когда начинают свое движение с обозначения глобальных целей и миссий (стать лучшими в мире, стране, регионе…). Может просто копать свой огородик, думая только о том, как сделать доброе, полезное, светлое? Амбициозность может навредить, если за ней нет ничего, кроме нескромных желаний. Миссия будет сформулирована позднее, когда она станет очевидной. Мне кажется, что в этом смысле она будет точнее выражать смысл, заключенный в русском толковании этого слова. Миссия не как задача, а как определение совершенного в прошедшем, в исторической перспективе.

На мой взгляд, одной из серьезных опасностей для тех, кто создает свой бизнес, является отсутствие надежных помощников. Кто занимается делопроизводством? Кто принимает звонки? Кто готовит тренинг-класс? Любая упущенная мелочь может оттолкнуть самых важных клиентов – тех, кто рискует пойти на программу малоизвестной фирмы.

Для молодой компании важно выработать иммунитет к подленьким поступкам, что совершаются на рынке конкурентами. Мы не защищены так, как хотелось бы. Поэтому не стоит удивляться, что завтра Вы увидите, как удачное название Ваших программ чуть переделывается и начинает работать на другую компанию, или идея нового семинара подхватывается богатой командой и продвигается на рынке от их имени. Ничего поделать с этим нельзя. Всегда были и будут воришки. Поэтому тратить силы не
стоит и лучше сконцентрироваться на своем деле.

Все знают, что для создания тренинговой фирмы нужен первоначальный капитал. На самом деле это ерунда. Деньги не только не нужны, они – вредны. Тренинговую компанию надо создавать, не имея в кармане ни копейки. Это тренирует самих создателей. Если получиться, то все остальное приложится. Как говорит Стив Возняк: «Самые эффективные двигатели прогресса в любом проекте – страстное желание достичь цели и отсутствие денег».

Оригинал записи находится на МОСКОВСКИЙ НАРОДНЫЙ РИЭЛТОР т.540-16-42.
Комментируйте эту запись здесь.

Пять вопросов, на которые вам должен ответить риелтор

 

Большинство из тех, кто хочет купить или продать недвижимость, обращаются сейчас в агентства и это не удивительно, ведь самостоятельно найти жилую или коммерческую недвижимость, которая будет подходить не только по характеристикам, но и по стоимости очень сложно, если не невозможно. Однако, начиная работать с риелтором, необходимо выяснить, а достаточно ли компетентен он, чтобы стать вашим проводником в мире недвижимости. Для этого можно задать ему несколько вопросов.

1. Во сколько обойдутся услуги агентства недвижимости? Если риелтор не в состоянии ответить на такой простой вопрос, то стоит ли с ним работать? Ведь вы же должны знать о своих расходах.

2. Сколько стоит ваша недвижимость (если вы собрались продавать) или во сколько вам обойдется недвижимость с определенными характеристиками (если вы собрались покупать)? Во-первых, опытный риелтор должен ориентироваться на рынке недвижимости, а во-вторых, можно предварительно самому узнать приблизительные цены и если риелтор пытается завысить или занизить стоимость недвижимости, то это будет свидетельствовать либо о его некомпетентности, либо о нечистоплотности.

3. Можно ли взять договор домой, для тщательного его изучения? Профессиональному и честному агентству недвижимости скрывать нечего, вам позволят забрать экземпляр договора, чтобы вы могли сами изучить его или же проконсультироваться с юристом.

4. Какие услуги предусмотрены договором, а какие являются дополнительными и за них придется платить отдельно? Лучше уточнить этот вопрос, а то потом может оказаться, что услуги, которые вам необходимы, не входят в общую стоимость и их придется заказывать отдельно, например, оценку недвижимости.

5. Какие последствия отказа от работы с агентством недвижимости уже после заключения договора? Может случиться так, что вы передумаете продавать или покупать недвижимость, риелтор должен объяснить вам на каких условиях разрывается договор, возвращается ли предоплата, если она была, и прочие нюансы.

Источник: Arco Real Estate

Оригинал записи находится на МОСКОВСКИЙ НАРОДНЫЙ РИЭЛТОР т.540-16-42.
Комментируйте эту запись здесь.

Кто заплатит за ошибку риелтора?

Полистайте любую газету о недвижимости. В рекламных модулях некоторых агентств вы увидите отметку «Застраховано». Что это означает? Означает ли это, что клиент может не опасаться ошибки риэлтора? «Собственник» разбирался в этом вопросе.

Страхование профессиональной риелторской деятельности – дело в нашей стране сугубо добровольное. Однако страховка является не последним критерием при выборе агентства. Клиент заинтересован в гарантии безопасности и юридической чистоты совершения сделки.

В 2001 году распоряжением столичного вице-мэра Валерия Шанцева обязательное страхование профессиональной ответственности риелторов в Москве было отменено, но многие агентства продлили свои договоры страхования, кто-то – по убеждению, кто-то – по инерции. В 2002 году государство и вовсе упразднило лицензирование деятельности риелторов, тем самым практически полностью сняв контроль над агентствами недвижимости. Вместо лицензирования в том же 2002 году Российская гильдия риелторов разработала систему добровольной сертификации на рынке брокерских услуг (официальное название – Единый национальный стандарт «Риелторская деятельность»). И одним из требований сертификации стало как раз обязательное страхование профессиональной риелторской деятельности (в условиях обязательного лицензирования оно отсутствовало).

Если проанализировать ситуацию пятилетней давности, можно сказать, что с отменой лицензирования проблема защиты потребителей риелторских услуг вышла на первый план. Отсутствие контроля, пусть даже формального, вывело на рынок недвижимости непрофессиональные и некомпетентные «агентства». Предложенная РГР система добровольной сертификации не сразу, но постепенно исправила положение вещей.

Многие агентства посчитали, что получение сертификата должно означать признание профессионализма, и поэтому согласились взять на себя строгие обязательства, в том числе по защите имущественных интересов клиентов: «Конечно, страхование профессиональной ответственности не так популярно, как, скажем, ОСАГО. Но ежегодно наблюдается рост числа желающих разделить возможные риски в своей деятельности со страховой компанией, – так этот момент комментируют представители ОАО «Страховая компания «Русский мир». – Помимо риелторов, к услугам страховщиков часто прибегают оценщики, аудиторы, арбитражные управляющие, охранники, таможенники. В общем, любая профессия, подразумевающая финансовые риски, может и должна быть застрахована».

Механизм страхования

Как именно работает механизм страхования профессиональной ответственности риелторов, рассказали в пресс-службе РГР: «Агентство недвижимости заключает договор страхования, к нему прилагается список сотрудников, ответственность которых застрахована. Обычно в список попадают сотрудники, имеющие право подписи. В маленькой компании – это уровень генерального директора. В большом агентстве в него входят, в том числе, и менеджеры, которые проводят сделку». И если нарушаются права одной из сторон сделки и доказывается, что произошло это по вине риелтора, страховая компания должна возместить ущерб пострадавшей стороне.

От каких неприятностей могут защитить себя и своих клиентов риелторы? В страховой компании «Русский мир» считают, что и физические, и юридические лица, занимающиеся риелторской деятельностью, могут застраховать свою профессиональную деятельность от непреднамеренных ошибок или упущений перед клиентом (или, прибегая к терминологии страховщиков, выгодоприобретателем). Например, при продаже квартиры в агентстве недвижимости не было полной информации обо всех возможных наследниках. Позже какие-нибудь неучтенные внучатые племянники появились и потребовали свою долю недвижимого имущества. От подобных ошибок и страхуется профессиональная деятельность риелторов.

То есть, говоря сухим юридическим языком, риелторы при обращении к специалистам-страховщикам выбирают для себя страхование потери имущества в результате прекращения права собственности на него (в зарубежной практике носит название «титульное»). Оно предоставляет защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца по различным основаниям: заключение договора купли-продажи с нарушением норм законодательства, сохранение прав на объект недвижимости после его отчуждения у третьих лиц, отсутствие дееспособности или правоспособности продавца и т. д. Проще говоря, это страховка недвижимости не на возможный случай в будущем, а предупреждение различных непредвиденных случайностей, которые могли уже иметь место при подписании договора купли-продажи жилья или даже раньше.

Тонкости договора

По требованию РГР, сумма, на которую страхуется профессиональная ответственность риелторов, должна быть не менее средней стоимости однокомнатной квартиры в данном регионе на момент заключения договора страхования. А размер страховой премии (страхового взноса) для данного вида страхования в большинстве компаний установлен в размере 1% в год от суммы в $100 тыс. Договор на сумму от $200 тыс. обычно заключается под 0,75% годовых. Таким образом, чем больше страховая сумма, тем меньше тариф.

Срок договора страхования профессиональной ответственности обычно составляет один год. Но некоторые компании предлагают оформить документ сразу на три года с ежегодной рассрочкой выплаты взносов. Причем список документов, необходимый для заключения договора, довольно прост: требуется лишь свидетельство о регистрации данного вида деятельности и свидетельство о постановке на налоговый учет.

Каким образом и как быстро можно получить деньги при наступлении страхового случая? Выплаты в таком случае производятся либо по решению суда, либо по взаимному соглашению трех сторон: страховщика, страхователя и выгодоприобретателя (того, кто пострадал по вине риелтора). Акт соглашения сторон составляется и подписывается сотрудниками страховой компании. Деньги же по решению суда начисляются в большинстве случаев в течение 5 рабочих дней, по акту соглашения сторон при предоставлении всех документов – в течение 15 рабочих дней. Эти недели отводятся на то, чтобы проверить непреднамеренность допущенной ошибки. Выгодоприобретателю возмещается стоимость утраченного жилья и судебные расходы, связанные с наступлением страхового случая (включая оплату услуг адвоката).

Но нельзя не отметить, что сегодня многие эксперты сетуют на низкое качество договоров со страховщиками. Как заявлял президент РГР Александр Романенко, эти документы составлены так, что практически исключают возможность выплаты страховки. На данный момент известны только два случая выплаты компенсации. Да и то соответствующие решения о возмещении ущерба были вынесены не судом – к компромиссу пришли в ходе «мирных» переговоров трех сторон. Ну, а представители риелторского сообщества, равно как и специалисты по страхованию, обещают в скором времени разработать более качественный договор.

И еще одна маленькая тонкость. Несмотря на то, что страхуются риелторы, груз материальных затрат на страховку чаще всего несут их клиенты. Ведь деньги, уплаченные за страхование, включаются в цену услуги.

Фото: Gettyimages

Мария Нагибина
Источник: Собственник

Оригинал записи находится на МОСКОВСКИЙ НАРОДНЫЙ РИЭЛТОР т.540-16-42.
Комментируйте эту запись здесь.

Береги землю смолоду

Подмосковная земля, как и любой ограниченный природный ресурс, постоянно растет в цене. А там, где крутятся большие деньги, сразу же появляются аферисты, желающие нажиться за чужой счет. Так было всегда, да и в будущем вряд ли что-то изменится. Если проблему нельзя решить, нужно хотя бы знать, как от нее защититься.

Возможно ли уберечься от агрессивных поглощений, или, проще говоря, рейдерства? С помощью специалистов мы постараемся разобраться в этой проблеме.

История вопроса

Карл Маркс писал, что частная собственность на землю рождает войны и вооруженные конфликты. История многих стран показывает, что практика агрессивных поглощений существовала давно. Наиболее ярким примером, пожалуй, можно назвать «огораживание» земель в Великобритании конца XVIII – начала XIX веков.

Первые рейдерские захваты земель в современной России начались в конце 90-х годов прошлого столетия. Тогда еще не существовало практики прямой скупки земель, сделки оформлялись через долгосрочную аренду. Обострение ситуации произошло после принятия закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», когда стала возможна продажа земель.

«Началом историии этого «замечательного» явления в нашей экономике принято считать 2002 год. Явление абсолютно объективно. Если существуют земли, особенно такие как у нас в центральном районе России, заброшенные, на которых ничего нет, которые давно не используются в сельском хозяйстве, иногда уже по 17 лет. Они засорены, засолены, и вернуть их в оборот будет стоить очень больших денег. Такие земли привлекают захватчиков», – говорит декан Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Елена Иванкина.

В период с 2002 по 2006 годы темпы роста стоимости земельных участков поражали своей скоростью. По данным агентства Rway, рост стоимость земли только за последние полтора года составил от 180 до 380 процентов. Естественно, рейдеры не могли упустить такую возможность заработать.

Дело техники

С технической точки зрения процесс агрессивного поглощения довольно прост. Во многом рейдерам помогает неразбериха, которая творилась в 1992-1994 годах, когда колхозы и совхозы реорганизовывались в Акционерные общества и крестьяне передавали свои земельные паи в уставные капиталы Обществ. Ни председатели колхозов, ни крестьяне толком не знали для чего они это делали и смогут ли они потом получить свои земли обратно.

Рейдерство

Злую шутку сыграли регистрирующие органы, которые не успевали выдавать земледельцам свидетельства о собственности на паи. Получилось так, что земля номинально уже была передана в уставной капитал в 1992 году, а свидетельство о собственности могло быть получено только в 1994-ом. Это и явилось причиной спекуляций на рынке. Сейчас рейдеры активно ищут хозяйства, где свидетельства о собственности остались на руках у людей и скупают их за копейки, пользуясь бедностью и жадностью крестьян. Далее схема раскручивается очень просто.

«Объявляются люди с правами на эти земельные участки, которых часто даже не было в дольщиках колхозов и совхозов и претендуют на земли, якобы незаконно присвоенные хозяйствами. Безусловно, тут и присутствует подкуп чиновников, подкупается руководство Земельного комитета, Регистрационной палаты. Иногда подменяется интерес государственный, муниципальный частным. Говорится, что изъятие будет произведено, потому что земля неправильно используется, и произведено в муниципальных целях. После этого в генплане развития района должно быть записано, что на этом месте будет школа, больница или детский сад. Но этого не происходит. Почему? Потому что это частный интерес, который выдают за государственный», – продолжает Елена Иванкина.

Чтобы схема действия рейдеров стала более ясной, приведем пример. Пример, конечно, спорный, но весьма показательный. Громкое дело последних месяцев – судебный процесс над главой компании «Вашъ Финансовый Попечитель» Василием Бойко. Напомню, что его обвиняют в мошенничестве в особо крупных размерах, а также легализации денежных средств.

По совокупности эти обвинения «тянут» на 15 лет лишения свободы. По версии следствия, в 2002-2003 годах, в процессе скупки земельных паев в Рузском районе, «неустановленные лица» подделали несколько документов от 1992 года, устанавливающих права членов совхоза имени Льва Доватора на землю. Для этого были подделаны протокол о проведении учредительного собрания АОЗТ «Имени Доватора», протокол правления АОЗТ о принятии земельных паев сельчан в уставный фонд общества и устав общества, который юридически закреплял передачу земельных паев сельчанам. Вроде бы, рейдерство в чистом виде.

Но у компании «Вашъ Финансовый Попечитель» свое видение ситуации. Руководство одного из крупнейших землевладельцев Подмосковья считает, что рейдерские методы захвата земель применяют как раз по отношению к ним: «Цель этой атаки, – уверена гендиректор «Вашего финансового попечителя» Мария Лобода, – отобрать наш бизнес, и правоохранительные органы используются как орудие для достижения этой цели». По словам гендиректора, ей известны лица, заинтересованные в уголовном преследовании Василия Бойко, раскрывать фамилии и названия компаний она отказалась. Тем не менее, напрямую связывает арест господина Бойко с борьбой за контроль над землей в Рузском районе. Сложно со стопроцентной уверенностью сказать, кто прав, а кто виноват. Поэтому оставим это запутанное дело следствию.

Рейдеры в политике

Ситуацию с агрессивным захватом земель усугубляет связь рейдеров с различными политическими силами. Особо активно политики вмешиваются в дела, где речь идет о свидетельствах о собственности, оставшихся на руках у крестьян. Простые земледельцы, по традиции, считаются обиженными и обездоленными, «наехать» на которых может кто угодно. В подобных ситуациях сразу же возникает какая-нибудь партия и начинает строить политический капитал. Партии защищают интересы селян, проводят митинги, рассказывают в СМИ о том, как в очередной раз безобразные олигархи, сидящие на мешках с деньгами попытались обмануть крестьян. «На самом деле за всем этим стоит, как в хороших американских детективах, интерес «сенатора, который хочет стать президентом». Интерес политической партии, которая хочет набрать электорат, очки в избирательной кампании. То есть здесь, как и во всей политике, нет честной игры и очень трудно здесь определить, кто прав, кто виноват», – высказывает свое мнение Елена Иванкина.

Спасение утопающих

Практика показывает, что отражать попытки рейдерских захватов довольно легко. Зачастую, они идут с нарушением всевозможных законов, как местных, так и федеральных. Существуют различные консультационные центры, в которых работают профессиональные юристы в области земельного права.

Но одним земельным правом обычно дело не ограничивается. В зависимости от ситуации, приходится привлекать смежные области юриспруденции. «Работа юриста заключается в том, что надо смотреть, насколько все это законно. Особенно это важно, когда надо привлекать смежные отрасли права, не только земельное, но надо еще смотреть специальное законодательство – о закрытых административно-территориальных образованиях. Когда мы защищали интересы ТСЖ, на их территории хотели построить торговый комплекс очень сильные московские застройщики, нам пришлось изучать Градостроительный кодекс, московское законодательство об инвестиционных контрактах, все законодательство о ТСЖ. То есть наши юристы никогда не ограничиваются одной областью», – комментирует ситуацию декан Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Елена Иванкина.

Существует и другой подход к защите своих интересов. На сегодняшний день многие рейдеры перепрофилировались в защитников поглощаемых предприятий. То есть, они предоставляют защиту от своих же коллег, получая за это неплохие и вполне легальные деньги. Для примера, удачная защита может принести доход до 20 процентов от рыночной стоимости активов защищаемого.

Кроме того, существуют способы защиты своих интересов еще до того, как возникнет конфликтная ситуация. Существуют элементарные правила безопасности, следуя которым можно оградить себя от нападок рейдеров. О них мы попросили рассказать Руководителя проектов Департамента девелопмента Управляющей компании «МАСШТАБ» Дмитрия Краснова: «Если документооборот собственника земель поставлен нормально, а конфиденциальная информация, уставные документы и печать недоступна посторонним лицам, то найти лазейку, для того чтобы подделать подписи и сделать левый протокол собрания акционеров, как правило, невозможно».

По словам Краснова, для предотвращения рейдерских захватов предприятию рекомендуется также избавиться от мелких акционеров, которые могут продать свои акции недружественной структуре. Это может послужить началом захвата: «Схема действий рейдерских компаний на предприятиях примерно следующая. Вначале скупается небольшой процент акций предприятия. Имея на руках даже 1% акций, акционер может потребовать предоставления реестра акционеров и получить доступ к их адресам и телефонам. Следующий шаг – обзвон держателей акций, уговоры, обещания или угрозы. Результат – скупка акций. Став обладателем если не контрольного, то существенного пакета акций, акционер собирает альтернативное собрание акционеров, на котором выбирается новый генеральный директор, который сопровождаемый вооруженной охраной идет «поздравлять» бывшего генерального», – добавляет Дмитрий Краснов.

Правительственные меры

Аналитики и землевладельцы не раз говорили о том, что без помощи правительства справиться с рейдерами невозможно. Да и высокопоставленные чиновники неоднократно высказывались по проблеме. Буквально на днях мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что намерен обратиться к Президенту России Владимиру Путину с просьбой защитить подмосковные земли от недружественных захватов. Правда, не все, а только их часть – детские летние лагеря отдыха. «Подмосковные лагеря являются объектами внимания рейдеров – тех, кто хочет их прихватить, перепрофилировать и разместить там коттеджный поселок», – сказал Лужков. И реакция властей не заставила себя долго ждать. Хорошей альтернативой рейдерству является программа поддержки малоэтажного строительства, разрабатываемая сейчас в Государственной Думе. Программа подразумевает предоставление дотаций на проведение коммуникаций и бесплатной земли кооперативам граждан, желающих жить в малоэтажных домах.

Так как застройщиками будут выступать сами граждане, сильно снизятся финансовые затраты и себестоимость такого жилья. Но и здесь не все просто. По мнению Валерия Мищенко, директора по развитию Инвестиционно – строительного Холдинга Rodex Group, реализация этого проекта не представляется возможной: «Надо совершенно четко понимать, что кроме девелоперов, крупных строительных организаций, никто самостоятельно земли не застроит. Я не говорю даже про то, что люди сами не смогут обеспечить себя социальными объектами – кафе, ресторанами, школами и больницами. Но и это не главное. Кто будет заниматься эксплуатацией поселков? Элементарно, мусор вывозить кто-то ведь должен». Как обычно, то что красиво выглядит на бумаге, в жизни выходит несколько кривовато. Сложно сказать, поможет ли этот законопроект реально бороться с рейдерами. Как говориться, время покажет.

Перспективы

В ближайшем будущем вряд ли проблема рейдерства будет решена. Высокие темпы роста цен и практически полное отсутствие свободных участков провоцируют агрессивные захваты земель. Что же касается защиты от нападок, то, как мы видим, она существует. Внимательное отношение к своим активам поможет решить большое количество проблем.

Источник: Большой портал недвижимости

Оригинал записи находится на МОСКОВСКИЙ НАРОДНЫЙ РИЭЛТОР т.540-16-42.
Комментируйте эту запись здесь.

Скупой платит дважды или “Как лишиться жилья собственными силами”

Знаменитое русское «авось!» движет нашим человеком и поныне, даже в тех случаях, когда он рискует самым дорогим, что у него есть – кровом над головой. Веря в собственную прозорливость и находчивость, мы бесстрашно бросаемся в мутные воды рынка, плохо представляя, о какие подводные камни можем разбить голову. Вот об этих-то «камнях», которые подстерегают обыкновенного российского гражданина в сделках с недвижимостью, рассказывает директор АН «Виват-Риэлти» Елена Анатольевна Недоспасова.

Людей, пытающихся самостоятельно решить проблемы с недвижимостью, можно разделить на три группы. Продавец – тот, кто продает жилье. Покупатель – тот, кто хочет жилье купить. И альтернативщик – тот, кто хочет совершить обмен.

Скажу сразу: в какой бы роли ни выступал гражданин, риск будет сведен к минимуму, если его интересы представляет агентство недвижимости. Однако людям почему-то кажется, что, обладая жизненным опытом, образованием и знаниями, они во всех тонкостях смогут разобраться сами.

Итак, рассмотрим первую ситуацию, когда человек выступает в роли продавца. Первая опасность – это реклама объекта. Рекламируя свою недвижимость, указывая контактные телефоны и адрес, продавец не может знать, кто и с какими намерениями пришел к нему под видом покупателя. Как и то, каковы его истинные финансовые возможности.

По простоте своей мы часто готовы выложить всё: и почему продаем жилье, и что у нас в жизни случилось, и для чего нам нужны деньги. То есть выдаем очень много информации, которая не имеет никакого отношения к сделке, но может сподвигнуть пришедшего на противоправные действия.

Каким бы жизненным опытом ни обладал продавец, не будучи специалистом, он может согласиться на заведомо (и неадекватно) заниженную цену. Ему могут обещать рассрочки платежа, рассказывая жалостливые истории, и, будучи втянутым в чужую жизненную ситуацию, продавец может на какой-то момент забыть, что для него самые важные проблемы – его собственные. И потерять бдительность в самых элементарных вещах.

Но вот продавец и покупатель договорились. Здесь-то как раз и наступает черед основных вопросов. Первое: кто готовит договор? Второе: чьи интересы, в первую очередь, будет преследовать этот договор? Третье: каким образом будет производиться расчет?

Продавцу ведь что важно? Подписать договор и получить деньги. Ему кажется, что после этого трава не расти. Но в какой именно момент должны быть переданы деньги и в каких условиях? Речь-то идет о достаточно крупной сумме, сегодня все сделки с недвижимостью перевалили за миллион… Мало того, покупатель может выдвигать условия: чтобы квартира была свободна к определенному сроку, чтобы в ней никто не был прописан, начинаются речи о задержках проплат, мол, я выплачу всё лишь после того, как вы выполните все договоренности… Но где гарантия того, что покупатель, даже если вы согласитесь с задержкой, обеспечит вам эту выплату? Где уверенность в том, что покупатель полностью предоставил документы, необходимые для регистрации сделки и подтверждающие его правомочность данную сделку совершать? А если уж речь идет о покупателе, который приобретает квартиру с использованием кредитных средств (целевые или ипотечные кредиты, договоры займов), в этом случае даже не все специалисты могут разобраться. Поскольку стандарты работы во всех банках разные. И потому в какую процедуру, с какими моральными и нервными издержками будет втянут продавец, никто не знает. Так же как никто не может предугадать, насколько затянется сделка с момента подписания договора.

Все эти моменты иногда бывают настолько острыми, что споры сторон решаются в суде. Но быть втянутым в длительную тяжбу, даже получив основную часть денег, думаю, не заинтересован никто.

Теперь рассмотрит случай, когда человек выступает в качестве покупателя.

Покупателей можно разделить на две категории: имеющие определенную сумму денег наличными и приобретающие недвижимость с привлечением кредитных средств.

Наиболее острый момент и для той, и для другой категории один – проведение юридической экспертизы документов, подтверждающих право собственности продавца. Не каждый продавец даст в руки покупателю комплект этих документов. Кроме того, самостоятельно понять, каким образом происходил переход права собственности, проконтролировать задолженности по коммунальным платежам, по газу, по электричеству, по телефонным счетам очень сложно. Мы знаем случаи, когда за коробку конфет выдавались справки о том, что долгов нет, а на самом деле там были задолженности в тысячи рублей. Но, даже поверхностно убедившись, что вроде бы все соответствует стандартам и нормам закона, покупатель не застрахован от того что, заплатив полную сумму, через месяц узнает о том, что произошло приостановление или отказ. Или что приобретение этой квартиры вообще невозможно. И тогда покупатель все равно будет вынужден обращаться либо к специалистам-риэлторам, либо в правоохранительные органы, либо к неофициальным структурам, которые силой мускулов начнут решать его вопросы.

Второй «подводный камень» тот же, что и в ситуации с продавцом: в какой момент и где будет происходить передача денег? Какая бы не предлагалась форма расчета, например, через банковские ячейки, российский менталитет отдает предпочтение формуле «я подписал – хочу получить».

Покупатель, приобретающий жилье с помощью кредитных средств, уверен, что его интересы представляет банк. Да, банк проведет экспертизу и укажет в договоре сроки освобождения квартиры, но других обязательств он на себя брать не будет. Кроме того, даже не каждый риэлтор (если он никогда не участвовал в ипотечной сделке) представляет, какие здесь возникают проблемы. Оценщики, страховщики… Сама процедура вместо часа может занять целый день, потому что происходит выверка всех договоров. А продавец сидит вместе с вами и нервничает, не понимая, что происходит. В любой момент он может встать, развернуться и уйти.

Следующий момент – освобождение квартиры и снятие с регистрационного учета всех прописанных в ней. Выселить человека, который обещал выехать через тридцать пять дней, но у него не получилось, будет проблематично и сопряжено с судебными исками. Выписать всех, кто должен выписаться (даже если они не являются собственниками), порой бывает тоже непросто. Когда продавец и покупатель пытаются решить эти вопросы без риэлторов, компромисс находится очень редко.

Наконец, третья ситуация, когда речь идет об обмене.

В этой ситуации наши граждане обычно рассуждают так: я сам продам подороже, потому что нет риэлторов, которым надо платить, а вот, покупая, обращусь в фирму, которая мне подберет подходящий вариант.

Однако из вида упускается тот факт, что мало найти покупателя, нужно еще координировать сделку, чтобы в цепочке «продажа старого жилья – покупка нового» все происходило одновременно. Одновременно подписывались договоры, одновременно была получена регистрация, одновременно происходили передачи денег, освобождение и снятие с регистрационного учета. Сделать это может только профессионал. Если же человек обращается к риэлтору уже на этапе покупки, получается разрыв сделки: покупатель есть, а продавца найдем несколько позже. Но в ожидании этого «позже», цены на недвижимость могут измениться.

А уж когда люди пытаются действовать и вовсе самостоятельно… Решать ситуацию в двух направлениях равносильно раздвоению личности. С одной стороны, я продавец, и у меня одни задачи, а с другой стороны, я покупатель, и совершенно другие функции должен выполнять и другие цели преследовать.

Так как спрос на недвижимость сейчас упал, чтобы привлечь интерес к своему жилью, граждане дают объявления о чистой продаже. Специалист может оценить, действительно ли речь идет о классической чистой продаже или за объявлением скрывается человек с подобранным альтернатом. Очень часто оказывается, что у продающего на данный момент вообще еще ничего не приобретено, а есть только намерения приобрести, что не говорит о чистой продаже. Пытаясь совершить сделку самостоятельно и приобрести эту недвижимость, вы столкнетесь с длинной цепочкой из 10 – 15 квартир и более. И если на каком-то этапе какое-то звено (по любым причинам) выпадает, то сделка становится либо невозможной, либо может быть признана ничтожной. Контролировать и вести переговоры со всеми участниками сделки (не только с непосредственными продавцом и покупателем, а всеми, кто связан с ними по этой цепочке), конечно, может только профессионал.

Не так страшно агентство, как кажется

- Елена Анатольевна, насколько надежны гарантии безопасности сделки при обращении в агентство недвижимости?

- Во всяком случае, отстаивать свои интересы или права по договору об оказании услуг намного проще. И риэлтора проще призвать к ответственности, нежели рядового гражданина.

Конечно, квалификация риэлторов разная. Но, во-первых, у агента есть руководители. Клиент может задать им свои вопросы и прибегать к их помощи. Во-вторых, в агентстве клиент всегда получает достоверную информацию, агентство не заинтересовано ее скрывать. И даже если, возьмем самый крайний случай, дошло до судебного разбирательства, в качестве свидетелей или ответчиков на нем будут выступать профессионалы.

Но чтобы не доводить до такого, клиенты не должны забывать, что в случае недопонимания или сомнения в действиях риэлтора, следует обращаться к руководителям агентства. Чтобы получить ответы на свои опасения или обговорить другую схему сделки. Агенты обычно действуют в рамках того стандарта, который сформировался в данном агентстве. И некоторые забывают, что в первую очередь мы работаем в интересах клиента, а значит, от любого стандарта можно найти компромиссное, устраивающее все стороны отступление. Не устраивает клиента предложенный порядок расчета, не устраивает предложенный порядок освобождения квартиры – их можно пересмотреть.

- Сколько стоят услуги риэлтора?

- От 3 до 8 процентов в зависимости от сложности сделки. Средний процент – 5.

- Если клиента что-то не устраивает в работе риэлтора, имеет ли он право отказаться от его услуг, не оплачивая уже проделанную работу?

- Все зависит от того, что именно не устроило клиента в работе агента. Если его действия завели сделку в тупиковую ситуацию или толкают клиента на поступок, который может иметь непоправимые последствия, клиент вправе отказаться и ничего не оплачивать. Но если проделанная работа будет оценена руководством как выполненная адекватно, то она должна быть оплачена, согласно прейскуранту. Но, разумеется, ниже, чем конечное комиссионное вознаграждение.

- Зависит ли процент комиссионных от числа специалистов, занятых в сделке?

- Нет, это задача агентства предоставить широкий спектр услуг. Независимо от того, сколько участников готовят сделку, для клиента размер вознаграждения не меняется. И я о такой практике в городе не слышала.

- Ну а если покупатель и продавец все-таки, что называется, «нашли друг друга», могут ли они обратиться в агентство недвижимости с просьбой оказать помощь в оформлении сделки?

- Я бы им это настоятельно рекомендовала! Подобная услуга стоит от 500 долларов. Стороны могут разделить расходы пополам. Им будет предоставлено комфортное помещение и квалифицированные специалисты, которые проведут экспертизу и отрегулируют взаиморасчеты. Все отсрочки по невыезду, по освобождению квартиры будут предусмотрены договором, оговаривающим штрафные санкции. Чтобы в случае апелляции в суде, клиенты смогли хотя бы компенсировать свои издержки.

Когда клиенты обращаются к нам за подобной услугой, мы иногда проводим ее еще дешевле. Зачастую людям нужна фактически только территория, на которой бы им позволили провести сделку глаза в глаза, подготовили договор и объяснили последовательность. И этого бывает достаточно.

Записала Вера Звездова.

Источник: Полезная площадь

Оригинал записи находится на МОСКОВСКИЙ НАРОДНЫЙ РИЭЛТОР т.540-16-42.
Комментируйте эту запись здесь.

«Строить жилье стало труднее и дороже»

Нынешний год сулит столичному рынку недвижимости много интересного. Это и активность чиновников перед выборами, благодаря которой все чаще звучат заявления о дешевом жилье, и усилившееся внимание со стороны регулирующих органов к деятельности бизнеса, и затянувшаяся стагнация на рынке жилья. Каков будет итог влияния на рынок этих факторов – его обвал или очередной скачок цен – точно предсказать не берется никто. О своем видении перспектив развития столичного рынка недвижимости RealEstate.ru рассказал генеральный директор девелоперской компании «АРТ-Билдинг» Андрей Анохин.

Как Вы оцениваете успехи в реализации национальных проектов, равно как и саму их идею?

Пакет законов о доступном жилье серьезно не проработан. Опыт принятия подобного рода документов говорит о том, что ни один закон не будет функционировать, если он принимается без проработки полного пакета нормативных и подзаконных актов. Такие акты необходимы потому, что в законе невозможно всего инструктивно прописать – иначе он будет слишком обширным. Близятся выборы 2007 года, но налицо отсутствие прорывных результатов всех нацпроектов. Нацпроекты в силу своей масштабности в рекламе не нуждаются, каждый гражданин должен почувствовать и оценить  реальный эффект сам, а в сегодняшней ситуации уместно привести народную мудрость: хороший товар (нацпроект) знают все, а рекламируют проблемный. Ведь требуются огромные средства и  усилия, чтобы  из минимального информационного повода сделать сюжет федерального масштаба. Поэтому сейчас материалы по этим темам фильтруются, а критика чиновников в СМИ отсутствует, за исключением главы Минздравсоцразвития Михаила Зурабова. Я не противник нацпроектов, как любой россиянин «за», но,  как и в военной науке, любое наступление, тем более стратегическое,  надо серьезно готовить,  а не бросаться в атаку в лоб, с шашкой на танки.

К чему может привести возросший контроль над строительной отраслью со стороны правоохранительных органов?

Я согласен с тем, что увеличивается контроль налоговых и правоохранительных органов за строительной отраслью. Это вызвано,  в том числе и тем, что президент взял под особый контроль нацпроект «Доступное жилье». К сожалению, сложившиеся сегодня «правила игры» показывают и подтверждают несовершенство системы ведения строительного бизнеса в целом по стране, а  его закрытость привела к тому, что контроль над ним  только увеличивает издержки строительных компаний, созданных в подавляющем большинстве не для каких-то схем и махинаций. Однако следует помнить, что все страны проходили период накопления и легализации капитала. Но если нарушится баланс интересов бизнеса, государства и в целом экономики, а все резко перестанут оптимизировать расходы, то многие  компании могут стать убыточными, либо цены вырастут, так как уже сформированы пакеты контрактов, выиграны тендеры, т. е взяты обязательства, без учета сегодняшних и завтрашних реалий, которые необходимо выполнять. Но, если говорить о недвижимости, то затраты, связанные с обеспечением прозрачности и уходом от «цветных» схем, в основном  лягут на плечи покупателей. Однако, это не означает, что ничего не надо менять.

Никто не говорит о вседозволенности, но не следует забывать, что при Сталине сажали за сорванный колосок с колхозного поля, а люди пухли от голода, т.е сначала надо создать условия благополучия, а уже потом закручивать гайки. Надо анализировать, какие деньги   уводятся из страны и ее экономики, а какие  продолжают в ней работать. Бизнесу, особенно строительному, надо помогать становиться прозрачным, в первую очередь необходимо всячески  экономически стимулировать изменения в их  финансовой политике. Точно также  как Япония и Европа стимулирует приобретение и внедрение экологических  видов транспорта и топлива. Точно также  как население имеет правительство, которого достойно, так  страна имеет экономику, которой достойна. Важно правильно подбирать лекарства к болезням общества и бизнеса, понимая, что одной таблеткой не обойдешься, или она даст отрицательный, побочный эффект, а у нас часто практикуется еще советский принцип: пятилетка за три года, специально подтасованные  результаты  плановых заданий с соответствующими рапортами. Поэтому, необходимо исключить превалирование принципа хирургического  вмешательства. Необходимо глубже оценивать своевременность действий и последствий. Наша экономика- это еще маленький ребенок, который нуждается в квалифицированном воспитании, уходе и ласке. Только при помощи ремня вырастет запуганный, безынициативный урод. Нельзя немедленно отрубать руку за то, что ребенок тащит в рот все, что не попадя. В экономике нужен трезвый, прагматичный, но аккуратный и выверенный подход, с  учетом опыта мировых достижений и анализа, а также воспитания, развития и лечения молодых экономик стран бывшего соцлагеря.

Что будет, если отменят институт банковской тайны?

Например, на рынке негативно отразится инициатива Федеральной налоговой службы открыть базу кредитования физических лиц. Сейчас  кредиты выдаются физическим лицам на основании документов о размере их  зарплаты, выданных и заверенных  работодателем. Если банковская тайна будет упразднена, то работодатели перестанут выдавать такие справки, и возможность получить,   в том числе ипотечный кредит резко снизится. Но банкам этого не надо, так как они кровно заинтересованы в выдаче ипотечных кредитов. Доходит до того, что сегодня банки идут навстречу заемщику, который,  придя за кредитом, в свободной форме  сам указывает размер своих доходов, а служба безопасности банка анализирует его кредитоспособность по косвенным признакам: количество выездов за границу, наличие собственности и т.п. Это позволяет работодателю избежать ответственности, которая возникает, если он заверяет справку, выгодную заемщику.

Почему крупные и известные риэлторы до сих пор слабо контролируют рынок вторичной загородной недвижимости – большинство объектов не представлены в их базах?

Риэлторам это не выгодно, ведь чем дороже жилье, тем им лучше, выше гонорар или комиссия. Риэлторы  априори выбирают в качестве  приоритета размер вознаграждения, а уже затем реагируют на понижение, чтобы сделка состоялась в принципе, а не любой ценой. Экономическая модель стимулирует вознаграждение как  % от суммы сделки. Выгоднее и удобнее работать с крупным застройщиком, чем с массой физических лиц. Это заблуждение, что риэлторы на стороне покупателя. Им легче от огромной суммы делать скидки, чем быть посредниками при продаже изначально дешевых объектов за небольшую комиссию. Риэлторы искусственно формируют мнение, используя при этом массу профессиональных приемов, что коттедж невозможно купить, все очень дорого, на рынке нет ничего. Всегда следует помнить о том, что это мнение игрока рынка, а не независимого эксперта. Сегодня риэлторам невыгодно заниматься дешевыми коттеджами и домами, поэтому они говорят, что этот рынок стихиен и нецивилизован. Но на самом деле это нормальный рынок. Правда, иногда неузаконенный – например, садовые товарищества, где проведено межевание, где нет свидетельства о собственности на землю и строение. Поэтому данный сегмент рынка обслуживают частные маклеры, издержки и претензии которых  ниже, чем крупных риэлторских компаний.

Какой сегмент загородного рынка еще не до конца освоен застройщиками? Где существует максимальный потенциал?

Таким потенциалом обладают лесные земли, принадлежащие военным структурам. Например, кольцо ПВО, расположенное недалеко от третьего бетонного кольца, – так называемое кольцо безопасности. Есть много частей ПВО, которые были расположены в лесных массивах. Известно несколько ключевых зон, ранее принадлежащих Минобороны. Позже эти участки преобразовывались в садовые товарищества – это места, которые выгодно расположены с точки зрения наличия  транспорта, или наличия  поблизости инженерной  инфраструктуры. Речь идет о сотнях гектаров территории, которые были выведены из лесного фонда. В финансовом выражении емкость этого сегмента составляет сотни миллионов долларов. Но оформить в собственность такие участки сложно, зачастую оформление происходит через суд. Можно стать членом кооператива и выкупать землю по кадастровой стоимости. В этом сегменте работают частные маклеры – зачастую бывшие военные, аффилированные с  руководством этих кооперативов и товариществ.

Какое сейчас в Москве соотношение спроса и предложения на рынке жилой недвижимости?

Спрос превышает предложение во всех сегментах. Строить жилье стало труднее и дороже. В частности, из-за того, что сейчас некуда переселять жильцов из сносимых пятиэтажек. Кроме того, из-за 214-ФЗ не стало дешевых денег. Дефицита площадок нет, но не осталось «легких» площадок. Есть множество территорий, которые можно развить, но это долго и дорого. В перспективе крупные компании будут заниматься развитием земель на месте бывших промзон, а мелкие и средние – осуществлять редевелопмент. Начаты  серьезные строительные проекты   вокруг Москвы, но там исчерпаны возможности инженерной инфраструктуры, что постепенно  подтянет цены к московским.

Беселовала Вера КОВАЛЕВА

Оригинал записи находится на МОСКОВСКИЙ НАРОДНЫЙ РИЭЛТОР т.540-16-42.
Комментируйте эту запись здесь.

Как выбрать район для покупки квартиры?

1. Составьте список обязательных характеристик, которым должен удовлетворять район (транспортная доступность, тип застройки, экологическая ситуация и т.д.). Район должен соответствовать Вашему образу жизни, интересам и потребностям.
2. Выберите 2-3 района, соответствующих Вашему описанию.
3. Исследуйте каждый район на предмет наличия магазинов, предприятий бытового и медицинского обслуживания, банков, школ, детских дошкольных учреждений, кинотеатров, библиотек и т.д.
4. Поговорите с местными жителями об экологической ситуации и уровне преступности в каждом из выбранных районов.
5. Выясните, каков уровень цен на недвижимость в каждом районе, сравните их с ценами в других районах. Цена будет тем выше, чем более удобным для жизни и престижным является район.
6. Исследуйте каждый из районов на предмет интенсивности движения, шума, возможностей добраться до других районов города и центра.
7. Проведите эксперимент, сколько времени у Вас займет дорога до места работы в час пик.
8. Обратите внимание на попадающуюся в СМИ информацию об исследуемых Вами районах.
9. Сопоставьте результаты Вашего исследования, сравните районы и выберите наиболее подходящий для Вас.

Оригинал записи находится на МОСКОВСКИЙ НАРОДНЫЙ РИЭЛТОР т.540-16-42.
Комментируйте эту запись здесь.

Как определить стоимость своей квартиры?

Мало хотеть продать свою квартиру. Нужно уметь правильно оценить ее: так чтобы не продешевить, но при этом и не испугать потенциального покупателя заоблачной ценой. Сколько мучений и терзаний сопутствует этому казалось бы простому делу! То мысли об упущенной выгоде не дают спать, то вдруг охватывает ужас, когда после толп посетителей наступает затяжная тишина: вы снижаете цену, время идет, а покупателя все нет и нет…

Для того, чтобы решить, за сколько продать квартиру, первое, что делают – открывают издания с рекламой недвижимости и изучают цены на аналогичное жилье. В принципе, данный подход правильный. Но при этом нельзя забывать, что указанная в объявлениях стоимость – это цена предложения. И она, как правило, отличается от той, по которой квартира будет продана. Ведь реальная цена продажи складывается в результате поиска компромисса между двумя сторонами. Причем одна из них – покупатель – всегда играет на понижение.
Кроме того, большое значение имеет то, какое издание выбрано в качестве ориентира. Если вы берете газету, куда принимаются бесплатные объявления, то возможность адекватной оценки стоимости квартиры снижается. Дело в том, что многие продавцы в такие газеты подают на один объект несколько объявлений, причем в каждом цена может быть разная. В том числе и нереально высокая. Поэтому лучше доверять лишь тем СМИ, объявления в которые подаются исключительно на платной основе. Но даже в этом случае продать квартиру выше средней цены предложений, которые там указаны, будет сложно. Для этого у квартиры должны быть веские преимущества.

Если вы нашли в газете или журнале вариант, аналогичный вашему, то не поленитесь позвонить по указанному телефону и узнать, как давно предлагается эта квартира. Может оказаться, что она «висит» в базах данных уже полгода. Какой смысл тогда ориентироваться на ее цену?

Один из первых факторов, который влияет на установление цены квартиры – район. Немаловажно обратить внимание на то, как много аналогичных квартир предлагается в вашем районе. Если их большое количество – то скорее всего предложение такого жилья превышает спрос. И поиск покупателя может растянуться на неопределенное время. Если вы хотите продать квартиру побыстрее – придется уступить в цене. И наоборот, если ваше предложение уникально и ликвидно, а вы никуда не торопитесь – можно позволить себе держать относительно высокую цену.

Существенную роль в определении цены играет этажность. Большим спросом пользуются квартиры, расположенные с 3 по 8 этаж, соответственно их можно продать дороже, чем аналогичные квартиры первого и последних этажей.

Ориентируясь на предложения продажи, опубликованные в СМИ, не забывайте делать поправки на состояние жилья. Причем, постарайтесь не кривить душой и не приукрашивать собственную квартиру. По словам риэлтеров, объективность многим продавцам жилья дается нелегко. И это можно понять – люди не один год прожили в квартире, привязались к ней, а ко многим ее недостатком просто привыкли. Например, такие вещи, как сильный шум транспорта за окном, хозяева иногда просто не слышат. Покупатели же имеют свежий взгляд и все нюансы, говорящие не в пользу квартиры, сразу подмечают.

Помимо состояния самой квартиры, влияет на цену и общее состояние дома, подъезда. В риэлтерской практике бывали случаи, когда покупатель не доходил до обещанной шикарной квартиры – хватало «знакомства» с обшарпанным подъездом. Чтобы продать квартиру – на что только не приходится идти продавцам: моют и подметают полы в подъездах перед приходом посетителей, рассказывали случай – пришлось даже сделать косметический ремонт подъезда! Так что, утверждая, что у вас квартира с шикарным ремонтом, не спешите повышать цену – лучше выгляните в подъезд. Если в нем изрисованные стены и заплеванный пол, придется умерить свои амбиции.

После подачи объявления о намерении продать квартиру, продавцов обычно ожидает довольно большое количество звонков. И здесь нередко они совершают ошибку – уповая на «бешеный» спрос, начинают поднимать цену. Через пару недель, а то и месяцев наступает прозрение: среди толпы интересующихся действительно потенциальных покупателей – единицы. Треть позвонивших – такие же продавцы как вы, которые сравнивают свою квартиру с вашей и таким образом пытаются оценить ее. Другая треть – это риэлтеры, которые предложат вам свои услуги, а также те, кто хотят купить квартиру, но ваша им совсем не подходит.

Другая ситуация – ориентация на собственные потребности и нежелание адекватно оценить ситуацию. Очень часто приходится слышать такую мотивацию выбора цены: «У меня трехкомнатная квартира, мне нужна двухкомнатная и однокомнатная. Они стоят – столько-то. Значит, продать трехкомнатную я должен за столько».

Такая позиция ведет к тому, что квартира «повисает» в базах данных. Покупателей на нее нет. Риэлтеры работать с ней тоже не торопятся. Время идет. И в итоге, продавец вынужден либо отказаться от продажи вообще, либо назвать адекватную цену. А между тем, время ушло. По оценкам риэлтеров, на выработку адекватной цены у продавцов в среднем уходит от 3 до 6 месяцев. Стоит ли терять столько времени, только на то, чтобы заставить себя реально взглянуть на ситуацию?

Итак, если коротко, о чем нужно знать продавцу, чтобы успешно продать квартиру:

1. Продать квартиру выше средней цены предложений, указанных в СМИ, крайне сложно.

2. Чем больше аналогичных квартир предлагается в вашем районе, тем выше вероятность того, что поиск покупателя затянется.

3. К оценке квартиры нужно подходить адекватно, не тратить полгода на выработку реальной цены.

4. Чем быстрее вам нужно продать квартиру, тем ниже будет ее цена.

5. Впечатление на покупателя производит не только шикарный ремонт в вашей квартире, но и удручающее состояние дома и подъезда.

6. Не стоит обольщаться большим интересом к вашей квартире: большинство звонящих – такие же продавцы как и вы, желающие оценить свое жилье.

Оригинал записи находится на МОСКОВСКИЙ НАРОДНЫЙ РИЭЛТОР т.540-16-42.
Комментируйте эту запись здесь.

Ищем квартиру

Никто не защищает Ваши интересы

Самостоятельно найдя квартиру, Вы фактически вынуждены подчиняться требованиям агента, ее представляющего. У каждого агентства свои правила.

Уровень профессионализма сотрудников даже в крупных компаниях далеко не однороден. Подавляющее число расчетов проходит через ячейки. В случае элементарной цепочки (2-3 квартиры) уже накапливается довольно много рисков. Решить задачу равновесия гарантий сторон может только профессионал – агент, который знает все возможные пути развития ситуаций. Тем более, если контроль над расчетами переложен на участников цепочки – владельцев «ключей» от ячеек.

Допустим, покупатель самостоятельно нашел квартиру по газете, посмотрел, решил купить, пришел в агентство, представляющее продавца. Наиболее вероятны два варианта завершения сделки.

Покупатель идет на поводу агентства, делает то, что ему говорят, веря, что в этот-то раз все кончится хорошо. Если агентство, представляющее квартиру, имеет надежную систему расчетов, а агент продавца – профессионал, умеющий соблюсти интересы обоих сторон, – никаких проблем. Однако такое сочетание встречается довольно редко.

Если с Вами нет человека, понимающего мотивы поведения агентов и продавца, специалиста, который после нескольких минут разговора может Вам в получасовой беседе разъяснить, что происходит, почему именно так и чем это может кончиться, на Вас могут «повесить лишнее». Очень мерзкое состояние почувствовать себя пешкой. Вместо приятных ощущений от покупки новой долгожданной квартиры, Вы постоянно ловите себя на мысли (может быть и ложной): не обманывают ли меня?

Покупатель пытается диктовать условия продавцу и агентству. Из-за отсутствия знания нюансов в технологии проведения сделок переговоры могут перейти в яростное противостояние двух (трех) сторон. Агрессией отчаяния Вы можете развалить сделку. Возможно, добиваясь выполнения малозначимых вещей, просмотрите ключевые моменты. После переговоров – нервный срыв, стресс. Вы выбиты из колеи. Не можете плодотворно работать. Несколько недель выброшено на попытки разобраться в юридических аспектах рынка недвижимости. Прикиньте, сколько Вы не заработали из-за этого?

Контрагент – непонятное слово. Контрагенты – агент покупателя и агент продавца. Контрагент отстаивает интересы своего клиента, ведя диалог со своим коллегой – агентом продавца. Их цель – найти оптимальную схему передачи права собственности с минимальными равномерно распределенными между сторонами рисками.

Здесь уместна аналогия с вековыми традициями судебной практики. Представьте себе судебный процесс без защитника у обвиняемого или совмещение в одном человеке двух сторон – обвинителя и адвоката. Это невозможно. Исход процесса можно предсказать заранее, – скажете Вы.

В недвижимости – то же самое. Эти закономерности не видны человеку, сталкивающемуся с квартирными проблемами первый раз в жизни. Со временем, с развитием рынка, начинать поиск сильного агента прежде, чем что-либо предпринять, будет также естественно, как сегодня срочно по всем возможным каналам ищется хороший адвокат, если не дай бог что. В сделках с недвижимостью ставка не намного меньше.

Подводя черту, рекомендуем, каким путем Вы не решили бы идти, в любом случае найдите профессионала, на которого можно положиться, – он Вам пригодится.

Распространенные заблуждения

Идея покупки новой квартиры вынашивается не один день. За это время будущий покупатель постоянно рисует в своем воображении ее возможные достоинства, присматривается к недавно купленным и отремонтированным квартирам своих знакомых. Пристраивает к своей родной уютной любимой квартире дополнительные комнаты и комнатки. Просматривает рекламные издания, пытаясь определить среднюю стоимость метра площади.

Процесс поиска квартиры (особенно в центре) превращается в изменение сознания покупателя (самостоятельного). В выбор не квартиры своей мечты, а тех недостатков, с которыми можно смириться. Чтобы купить, необходимо закрыть глаза на состояние квартиры. Научиться видеть состояние дома, вид из окон, расположение капитальных стен, откуда вход.

Стоимость ремонта квартиры в старом фонде часто сравнима с ее ценой. Поэтому очень многие покупатели вскоре увеличивают ценовую планку раза в два. Или приходят к мысли, что ничего особенного в этом центре-то и нет и постепенно смещаются в другие, более отдаленные от центра районы.

Огромное влияние на стоимость оказывает антураж дома (консьерж, чистая парадная, хорошие соседи). Внутри квартиры все можно переделать. Но заменить соседей – невозможно, а улучшить территорию вокруг дома и преобразить парадную – проблематично. Кроме денег, нужны еще организаторские способности и время.

Оформление покупки

Найти квартиру – полдела. Оформить сделку – зачастую далеко не более легкая, однозначная и быстро решаемая задача. Сроки оформления и возможные сложности зависят от условий продажи квартиры. Их несколько.

Прямая продажа

Прямая (чистая) продажа – лучший вариант для покупателя. Нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Обычно такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками.

Оригинал записи находится на МОСКОВСКИЙ НАРОДНЫЙ РИЭЛТОР т.540-16-42.
Комментируйте эту запись здесь.

Как искать квартиру – Встречная покупка

Встречная покупка («встречка», «встреча», обмен) – продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеют несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение. Выбирая квартиру со встречной покупкой, Вы рискуете потерять время.

Что кроется за Вашим согласием на такой вариант и внесением залога? Внося залог, покупатель подтверждает, что квартира нравится и он готов ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы. Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена.

Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно, увеличив (или уменьшив) цену. Сделка не состоялась. Никто никому ничего не должен. Покупатель потерял время. Возможно, упустив другие варианты.

Несколько слов о том, что стоит за ценой квартиры, продающейся через расселение или встречную покупку. Практически всегда эту цену определяет агент, исходя из того, какие квартиры взамен хотят получить ее владельцы. На стоимость, кроме реальных запросов продавца, влияет:

- Квалификация агента – насколько правильно он понял, какие встречные квартиры необходимы, и как точно он их оценил;

- Сколь твердо сформировались и устойчивы требования владельцев квартиры.
Таким образом, нельзя безоглядно верить цене, которую Вы видите в газете. Она может быть определена со значительной ошибкой. К сожалению, это часто вводит покупателя в заблуждение, из которого его очень непросто вывести. Посмотрев недорогие квартиры, которые за заявленные деньги купить невозможно, о чем покупатель еще не подозревает, он начинает требовать показывать ему другие варианты не дороже.

Расселение

Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, покупателю приходится вначале выкупать частично или все «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).

И встречная покупка, и расселение – достаточно сложный и трудно предсказуемый варианты оформления. Нельзя винить в возможных проблемах только агентство, хотя очень многое все же зависит от Вашего агента. Опытный человек, во-первых, предскажет возможные пути развития ситуации. Во-вторых, будет во время всего процесса расселения или подбора встречной покупки держать руку на пульсе происходящего. Сделает все возможное, чтобы Вы не оказались в патовой ситуации.

Самый избитый пример неграмотной работы риэлтера, когда покупатель остается с выкупленной частью большой квартиры, которая и ему не нужна, и продать ее за вложенные деньги невозможно.

Обменные варианты, и особенно расселение – настоящее коммерческое предприятие, вложение денег в которое сопряжено с рисками. Не покупайте квартиру через расселение, пока не выберете себе личного агента – Ваше доверенное лицо.

Оригинал записи находится на МОСКОВСКИЙ НАРОДНЫЙ РИЭЛТОР т.540-16-42.
Комментируйте эту запись здесь.