Нам всем придется на три года затянуть пояса
Интервью с Геннадием Малковым, директором агентства недвижимости «Дом»
– Геннадий Ефимович, как кризис отразился на рынке риэлторских услуг?
– Во-первых, фактически закончилось ипотечное кредитование граждан, а значит, рухнул спрос на недвижимость и риэлторские услуги. Это касается всех риэлторов без исключения. Если кто-то говорит, что у него все в шоколаде, это лукавство.
– В какой степени кризис затронул именно вашу компанию?
– В значительной. Однако он не застал нас врасплох. Во-первых, потому что мы прогнозировали его и открыто говорили об этом, в том числе и в вашей газете в марте этого года. Во-вторых, как говорится, предупрежден – значит вооружен. Мы успели основательно подготовиться к кризису и принять ряд важных внутренних решений.
– Как изменился спрос на ваши услуги?
– Спрос на услуги риэлторов упал по всей стране, и Барнаул – не исключение. В какой-то степени упал спрос и на некоторые наши услуги. На некоторые услуги спрос, наоборот, повысился.
– Есть ли у вашей компании антикризисная программа? В чем она заключается?
– Есть. Если не вникать в подробности, то в нашей компании уже несколько месяцев реализуется программа коренных изменений в бизнес-процессах, а также программа снижения издержек.
– Были ли в вашей фирме сокращения сотрудников? Планируются ли они в дальнейшем?
– У нас нет задачи кого-то сократить. Наоборот, мы продолжаем набор риэлторов и юристов. Другое дело, что всем нашим сотрудникам придется понять, что времена изменились. К сожалению, изменились к худшему, поэтому нам просто необходимо повышать качество работы, дорожить каждым клиентом. Кризис дает нам шанс стать сильнее.
– Насколько ваша компания зависима от внешнего финансирования?
– Мы не брали кредитов, не пользовались чьими-то инвестициями, поэтому сейчас никому ничего не должны.
– Как вы планируете менять бизнес в связи с кризисом?
– Нам пришлось отказаться от оценочных услуг. Зато мы активно развиваем другие виды услуг, связанные с недвижимостью и пользующиеся спросом, скоро будем осваивать новые, абсолютно свободные ниши рынка.
– Дайте свой прогноз по развитию кризисной ситуации.
– Кризис будет глубоким и долгим. Опыт преодоления дефолта 1998 года никому не поможет. Думаю, минимум три года нам всем придется жить, затянув пояса, отказавшись от уже ставших привычными благ.
– Какими могут быть последствия кризиса для рынка риэлторских услуг?
– Тут возможны два параллельных сценария. С одной стороны, на рынке произойдет существенное снижение количества агентств недвижимости, а те, которые выживут, станут еще более сильными. С другой стороны, резко возрастет количество «черных» маклеров, ряды которых пополнят сотрудники этих самых ликвидируемых агентств. Опять появятся два ярко выраженных полюса. На одной стороне – сильные и надежные, на другой – слабые, рискованные, опасные для клиентов, но зато очень дешевые по цене. Конкуренция между этими группами продолжится. Дай бог всем риэлторам – и большим, и маленьким – успехов в преодолении кризиса.
Михаил ПАЛОЧКИН
– Рынок вторичного жилья является основным индикатором рынка жилой недвижимости. Именно вторичный рынок наиболее близок к совершенному – в нем сосредоточено значительное число продавцов и покупателей, независимых друг от друга. И регулярные наблюдения за данным рынком позволяют быть в курсе основных тенденций. В нашем агентстве регулярный анализ ведется на основе мониторинга вторичного рынка жилой недвижимости Барнаула по постоянно обновляемым городским базам данных предложения на рынке. Причем для анализа рынка массового спроса и предложения мы сознательно исключаем из всех предложений рынка новостройки, земельные участки и элитную недвижимость, которые находятся в иных сегментах потребительского спроса и природа ценообразования на которые в значительной степени формируется продавцом с ориентацией на себестоимость и без учета потребительского спроса. Итак, познакомим вас с данными статистики.
Ценовая ситуация
По данным цен предложения вторичный рынок демонстрирует отрицательную динамику. По отношению к январю 2008 года снижение цены предложения составило минус 3,4%. При этом ежемесячные темпы падения составляли от минус 0,2 до минус 1,8%. В отношении типов квартир наибольшее ценовое снижение было зафиксировано на малогабаритное жилье, то есть на гостинки и комнаты (минус 8–10%). А наименьшее – на однокомнатные квартиры (минус 0,4%).
Среди районов города больше всего цены снизились на Потоке (минус 6,5%) и на дальних Черемушках (минус 5,8%), наиболее массовых с точки зрения предложения. Это объясняется в том числе тем, что высокая конкуренция среди продавцов ведет к более гибкому поведению в отношении цены. Относительно стабильны в ценовом отношении оказались районы с преобладающим новым жилым фондом – улицы Лазурная, Взлетная, Шумакова, Балтийская и Павловский тракт (минус 0,5%–0,8%). Это вполне объяснимо, поскольку цена на квартиры в новых домах, особенно кирпичных улучшенной планировки, изменяется незначительно.
Динамика и структура предложения
Предложение на вторичном рынке в этом году продолжает демонстрировать тенденцию 2007 года, то есть тенденцию постоянного роста. Прирост количества продаваемых квартир с начала года составил 42,8%. Хотя при этом с апреля наблюдается снижение темпов прироста. По всей вероятности, рынок предложения близок к насыщению.
Также на вторичном рынке недвижимости наблюдается сохранение общей структуры предложения с небольшими корректировками. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в структуре предложения увеличилась доля однокомнатных квартир. Всегда считалось, что однокомнатная квартира является «разменной монетой» рынка, а значит, наиболее востребованным жильем. Повышение процента однокомнатных квартир в составе предложения – опасный синдром стагнирующего рынка. Доля же двухкомнатных квартир сократилась.
Экспертная оценка
Реальное же снижение цен на вторичном рынке с начала этого года составило порядка 10–15% в зависимости от типов объектов. Отличие этих реальных цифр (минус 10–15%) от динамики цен предложения (минус 3,4%), характеризующих завышенные ожидания продавцов, заключается в том, что мы ориентируемся на данные конкретных сделок, цены которых формируются по завершении торгов между сторонами. А сегодня торг считается актуальным практически по всем видам объектов. В среднем коэффициент «уторговывания» составляет около 10% (меньше для однокомнатных и малогабаритных квартир). Например, для двухкомнатных квартир снижение цены в результате торгов доходило до 200 тыс. рублей при средней квартиры 2 млн. рублей.
Ценовое падение на уровне 20% отмечали специалисты, работающие в области ипотечного кредитования, при этом называя среднюю цену одного квадратного метра жилья по Барнаулу в размере порядка 42 тыс. рублей. В этом случае цена квадратного метра и процент падения несколько превышают приведенные нами цифры. По нашему мнению, это происходит вследствие расчета данных этими специалистами на базе собственной информации – по ценам сделок, указанным в проходящих через кредитную компанию договорах. А как нам известно, завышение цены объекта для получения большего по сумме кредита – явление достаточно частое, особенно в период ипотечного бума. Теперь же при более жесткой работе служб безопасности банков случаи завышения проходят гораздо реже. Цифры в договорах указываются более реальные – это и вносит свою лепту в 20%-ное ценовое падение, отмечаемое экспертами ипотечного рынка.
Продавцы
По нашему мнению, большинство из них придерживаются стратегии выставления объектов в продажу по заведомо высоким ценам с изначальной готовностью к последующему торгу. Такая позиция обусловлена в большей степени психологическими факторами, такими как:
– готовность к торгу («покупатель все равно будет торговаться»);
– инерционное придерживание высокого ценового уровня («не так давно цены только росли»);
– желание заработать/не потерять в деньгах («я купил квартиру дороже, чем она стоит теперь»);
– ориентир на более ранние случаи продажи аналогичных объектов («сосед такую же квартиру зимой продал на 200 тысяч дороже»);
– ожидание вероятного роста цен («лучше пусть дольше продается, чем я потеряю в деньгах»).
Можно констатировать достаточно пассивное поведение продавцов, основанное на завышенных ожиданиях в отношении цен объектов.
Покупатели
Приоритетом при покупательском выборе является цена объектов. Спросом пользуются дешевые объекты независимо от места их расположения. Покупатели ориентируются на ту сумму денежных средств, которую имеют. В структуре спроса лидерами являются одно- и двухкомнатные квартиры. Отличительным моментом является резкое сокращение среди покупателей так называемых покупателей-инвесторов, число которых в 2006 году было значительным.
Факт остается фактом: вложение в недвижимость в сегменте массового спроса и предложения невыгодно в сложившихся условиях.
