Алгоритмы создания агентства недвижимости

Иллюзии и мифы риэлторского бизнеса.

Иллюзии сжигают деньги Учредителя агентства недвижимости.
Мифы направляют его по ложному пути развития.Рейтинг успокоительных банальностей,обещающих новоиспечённым Учредителям агентства недвижимости быстрый успех.Вредные стереотипы при создании риэлторского бизнеса.Сильные и слабые стороны риэлторского бизнеса.Необходимость стартового капитала или инвестора для создания агентства недвижимости.Ресурный план для агентства недвижимости.Одной из самых больших проблем создания и развития риэлторского бизнеса является нехватка денег.Каждый риэлторский бизнес начинается с денег.

Психология учредителя агентства недвижимости.

Авторитет Учредителя агентства как ресурс.
Рынок не станет учитывать Ваше ЭГО и не будет поддерживать Вас в трудные времена.
Самое главное- установка личности инвестора агентства недвижимости на реальность ситуации.
Собственник бизнеса – это тот, кто добровольно берет на себя ВСЮ ответственность за бизнес.
Стоит ли заниматься риэлторским бизнесом? Риэлторский бизнес как риск.
Сильные стороны Учредителей становятся преимуществами агентства недвижимости.
Экология отношений в агентстве недвижимости.Владелец агентства-типичный лидер в бизнесе и жизни.

Технология прибыли агентства недвижимости.

Деньги – это аплодисменты рынка агентству.
Откуда появляется прибыль в агентстве недвижимости?
Каким образом агентство привлекает новых клиентов и объекты?
Сколько стоит привлечь один объект или одного клиента?
Создание системы сделок,которая приносит деньги Учредителям.
Агентство недвижимости как источник денег для Собственника бизнеса.

Риэлторская компания-это борьба за власть.

Необходимость выстраивания надежной системы защиты собственного капитала и бизнеса.Риэлторский бизнес есть система безопасности,есть система сделок,есть организация бизнеса,есть средство борьбы за власть.Нужно присматривать за  риэлторским бизнесом,чтобы не отняли и не воровали и не увели бизнес.Неплохо защищены от «увода» СЛОЖНЫЕ риэлторские бизнесы.Необходима личная дисциплина, чтобы следовать собственному плану игры и не испытывать эйфории на рынке недвижимости.Если вы собираетесь вложить деньги в риэлторский бизнес, в который не очень сложно войти, и в котором можно быстро заработать много денег, – учтите, что не вы один такой умный(ая).Как не позволить риэлторам сесть себе на шею?

Финансовые «глюки» риэлторской компании.

Прибыль есть,а денег нет.Поток наличности агентства недвижимости – ключ к пониманию его реальных результатов. Основной глюк агентства-регулярный бизнес с временными этапами.
Необходимость наличия оборотных средства  для поддержки текущей ликвидности агентства недвижимости.
Необходимость резервного фонда в агентстве недвижимости.Раздел прибыли между Учредителем и риэлторами.
Всегда ищите и учитывайте собственный интерес, собственную выгоду.

Человеческий капитал агентства недвижимости.

Риэлтор – единственный элемент агентства недвижимости, обладающий способностью производить стоимость путём агентских продаж.
Подбор и обучение риэлторов — это важнейшая составляющая деятельности любого агентства недвижимости.
Люди ищут не заработок, а комфортные условия труда.Набор риэлторов как проблема.
Надо постоянно искать и привлекать  новых риэлторов.
Затраты на привлечение и  обучение риэлторов — это необходимая инвестиция.
Никогда не жалеть о тех ,кто уволился из  компании.

 

Создание агентства недвижимости

Technorati Теги: риэлторский бизнес,агентство недвижимости,риэлтор

Консалтинг здравого смысла

Прекрасная статья,многие идеи из которой я использую в своем бизнесе….

 

Алексей Крол

О чем эта статья?

Эта статья – результат осмысления того, чем я стал по обстоятельствам заниматься в течение последнего года, хотя при более глубоком размышлении я понимаю, что занимаюсь этим с 1979 года. Осмысление этапов, которые я прошел от дружеских советов до попыток формализации и подражания традиционному консалтингу, и, наконец, до того, что я иногда практикую сейчас – консалтинг здравого смысла. Это не название продукта, а первое определение, которое пришло в голову.

Зачем, почему и для кого я написал эту статью?

В первую очередь, я написал эту статью потому, что писать для меня одна из любимых форм самовыражения, хотя это трудное дело.

Во-вторых, когда я пишу подобные вещи, я осмысливаю свою работу, и это помогает совершенствоваться.

В-третьих, я надеюсь, что идеи и соображения, изложенные здесь, могут оказаться полезными кому-то еще, хотя я не претендую на новизну. Возможно, мои мысли помогут разрешить чьи-то сомнения, или породить новые идеи и горизонты.

И последнее. Я уверен, что эта статься, как обычно, вызовет раздражение и критику людей, которые занимаются подобной деятельность, но видят и воспринимают ее иначе. Обычно, такие воинствующие критики привносят много полезного, хотя делают это агрессивно и немного маргинально, брызжа слюной, потрясая цитатами из классиков и обвинениями в дилетантстве. Ну, понятное дело, я же, как провокатор, задеваю некоторых за живое, стреляю по священным коровам.

Противоречия между консультантом и клиентом в традиционном консалтинге

Пишем коммерческое предложение по объекту

Предлагаю вашему вниманию небольшую шпаргалку для написания коммерческих предложений:
1) Составляем привлекательный заголовок (Продажа офисного особняка на Тверской)
2) Пишем краткое описание нашего «товара». К примеру, краткое описание объекта может быть составлено согласно правилу 5W – What, Who, Where, When, Why? + HOW Much?

Провальные проекты

Инвестиции в интернет-проекты, связанные с рынком недвижимости, оказались провальными из-за финансового кризиса.

Квартиры и офисы не продаются — рынок ждет обвала цен.

Консалтинговая компания Commercial заморозила и выставила на продажу свой проект commercial.su, запущенный летом 2008 года. «В текущих условиях он оказался нерентабельным», — сетует совладелец проекта Алексей Путилин.

Создатели commercial.su намеревались создать на своем ресурсе базу объектов коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья, которой бы на платной основе пользовались участники рынка — риэлтеры, брокеры, консалтеры, аналитики. «Надеялись, что наш проект будет новаторским прорывом, но в условиях кризиса, когда на рынке недвижимости фактически не происходит сделок, проект оказался убыточным», — признает Алексей Путилин.

Теперь портал выставлен на продажу. «То, что до настоящего времени удалось создать, — плацдарм. На доработку проекта потребуется еще около $5 млн», — добавил Алексей Путилин. Создатели проекта намерены предложить его Google, Yandex и издательской группе «Из рук в руки». Ориентировочная стоимость commercial.su — $2 млн, оценил Алексей Путилин.

Сетевые проекты в кризис пытаются продать многие, но это бесполезно, считает руководитель интернет-проектов ВГТРК Аскар Туганбаев.

Девелоперские компании одними из первых почувствовали угрозу финансового кризиса. Участники строительного рынка должны выплачивать кредиты в условиях падения спроса на недвижимость. Но квартиры и офисы не продаются — рынок ждет обвала цен.

«Продать за $2 млн commercial.su не удастся, даже если создатели этого ресурса реально потратили столько денег, — сказал Аскар Туганбаев. — Нужно смириться с потерями либо продать проект по минимальной цене». Еще один вариант, по словам эксперта, — продать контрольную часть в проекте крупному инвестору.

В этой роли уже выступили предприниматели Алишер Усманов и Юрий Мильнер. Подконтрольный им фонд Digital Sky Technologies (DST), совладелец Mail.ru, Odnoklassniki.ru, Vkontakte.ru, HeadHunter.ru, несмотря на кризис, планируют запустить проект, посвященный недвижимости, совместно с группой WinNER. Портал будет ориентирован на обслуживание сделок купли-продажи, аренды и т. д.

Развивать сетевые проекты, связанные с недвижимостью, в текущих условиях «совершенно бесполезная затея», скептичен Аскар Туганбаев. «Рынок еще долго не оправится: он все еще продолжает падать, — сказал эксперт. — В случае с DST и WinNER либо деньги уже вложены и остановить машину нельзя, либо проект будет запущен, но развивать его будут очень медленно. Такой крупный инвестор, как DST, способен долгое время поддерживать проекты в тлеющем виде».

Проект DST и WinNER будет успешным, верит президент ассоциации «Интернет и бизнес» Алексей Беляев. «За основу взят проект, который уже успешен, — сказал Алексей Беляев. — Он не завязан только на коммерческой недвижимости. Он никак не завязан на количестве сделок, заключаемых на рынке недвижимости. Он завязан на количестве интересующихся недвижимостью».

Источник: http://www.infox.ru/

Компания Digital Sky Technologies (DST) приобрела 20% компании «Инновационная группа WinNER»

Компания Юрия Мильнера Digital Sky Technologies инвестировала в базу данных для риэлторов

АНАСТАСИЯ ГОЛИЦЫНА, ВЕДОМОСТИ

30.01.2009

Компания Digital Sky Technologies (DST) приобрела 20% компании «Инновационная группа WinNER», владеющей базой предложений по аренде и продаже недвижимости. Об этом «Ведомостям» рассказал основной владелец группы Юрий Бикузин. Факт завершения этой сделки подтвердил близкий к DST источник. Сумму сделки стороны не раскрывают. Аналитик «Финама» Алексей Курасов оценил всю компанию в $2-2,5 млн. Менеджер крупной риэлторской компании считает эту оценку завышенной.

Основной продукт WinNER – база данных, которая распространяется среди нескольких тысяч подписчиков в виде программы, ежедневно обновляющей базу на компьютере клиента, говорит Бикузин. По его словам, эта база данных предназначена прежде всего для профессиональных участников московского рынка недвижимости – риэлторов, страховых и оценочных компаний, банков.

Это известная база данных, ею пользуется большинство московских риэлторских компаний, говорит заместитель гендиректора агентства недвижимости «Новый город» Наталья Ветлугина. По сути, это сборник всех самых актуальных предложений по покупке и аренде недвижимости, рассказывает она. По словам Ветлугиной, это база прежде всего по вторичному рынку. WinNER – самый известный и удобный в этой области проект, считает она. Ближайшие конкуренты WinNER, по мнению Ветлугиной, – сайты realprice.ru и интернет-проект газеты «Из рук в руки» irr.ru.

На рынке много и других аналогов, например базы «Навигатор», Sales-Web, «Мир квартир», рассказывает вице-президент Российской гильдии риэлторов Юрий Карамаликов, но базой WinNER пользуется большинство риэлторов в Московском регионе.

Большинство продуктов такого рода черпают информацию из неофициальных источников – баз, продающихся на рынках, с досок объявлений и т. п., отсюда наличие в них устаревшей информации, замечает Карамаликов. В WinNER тоже много повторов, говорит PR-директор агентства недвижимости DOKI Руслан Барабаш. Тем не менее это один из основных ориентиров по ценам для московских риэлторов, добавляет он.

ООО «Инновационная группа WinNER» – IT-компания. Основана в 2000 г. Учредитель – Юрий Бикузин. Разработчик ПО, владелец базы данных предложений по аренде и продаже недвижимости. Объем базы – более 100 000 вариантов, число подписчиков – более 10 000 (данные компании). Финансовые показатели (РСБУ, 2007 г.): выручка – 7,7 млн руб., чистая прибыль – 211 000 руб.

Digital Sky Technologies – инвесткомпания. Основана в 2005 г. Владельцы – Юрий Мильнер и Григорий Фингер, около 30% – у Алишера Усманова. Основные активы: 53,2% Mail.ru, 18% Odnoklassniki Ltd, 25% OE Investments (ОСМП, e-port), миноритарный пакет «В контакте», доли в HeadHunter.ru, холдинге Astrum Online Entertainment. Финансовые показатели не раскрывает.

Бест без Полторака

Журнал «Секрет Фирмы» № 3(284) от 02.03.2009

Григорий Полторак решил, что лучше быть «лицом» Sotheby’s, чем владельцем «Беста»

Фото: Евгений Дудин/Коммерсантъ

http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=1124656

Основатель компании «Бест-недвижимость» Григорий Полторак больше не владелец агентства. Хотя по-прежнему получает доход от этого бизнеса.

Текст: Денис Тыкулов

«Я устал руководить большой компанией,— вздыхает Полторак.— Постоянно приходится решать огромное количество мелких проблем». Теперь ему принадлежит лишь ООО «Бест», владеющее одноименной торговой маркой и предоставляющее франшизу новым собственникам. Как стало известно СФ, все десять представительств компании в декабре 2008 года владелец «Бест-недвижимости» продал своим топ-менеджерам. Условия франшизы Полторак не разглашает. По мнению управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, паушальный платеж равнялся $25-30 тыс. в год, роялти — 5-7% дохода компании.

«В разгар кризиса стоимость каждого офиса могла составить не больше $100 тыс.»,— считает заместитель гендиректора агентства «Новый город» Наталья Ветлугина. Получается, что компанию, которой Полторак посвятил больше 15 лет жизни, он продал примерно за $1 млн. Еще летом 2008-го чистая прибыль «Беста», по оценкам экспертов, составляла около $1,5 млн в месяц.

Решение о продаже компании собственному менеджменту созрело у Полторака еще в 2006 году. Тогда он вместе партнером Олегом Орловым приобрел франшизу Sotheby’s International Realty (SIR) и открыл в Москве агентство элитной недвижимости, работающее под брэндом известного аукционного дома. Долго посидеть на двух стульях Полтораку не дали. Американский холдинг Realogy Corporation (ему принадлежит право продажи франшиз SIR) запрещает франчайзи владеть другими бизнесами в этой отрасли. Для Григория Полторака сделали исключение, дав время продать агентство. Но быстро сделать это не удалось. По словам Полторака, чтобы передать бизнес топ-менеджерам, нужно было его «обелить».

Кризис ускорил процесс. Если еще летом 2008-го брокеры компании суммарно делали около 500 сделок в месяц, то осенью — примерно 200, в результате выручка и расходы сравнялись. Теперь проблему решают бывшие наемные менеджеры «Беста». «Мы отказались от чистки ковров, доставки воды, перестали давать рекламу в глянцевых журналах. В результате расходы сократились на треть»,— рассказывает владелец отделения «Бест-Рождественка» Юлия Гасиловская.

«Раньше они все старательно осваивали бюджет — то кондиционер им нужен, то сейф, теперь задумались о снижении расходов»,— говорит Григорий Полторак. Сам риэлтер задумался о развитии нового проекта. Пока у московского представительства Sotheby’s дела идут не очень хорошо: по данным СФ, в месяц компания проводит всего пять-шесть сделок. Лидеры элитного сегмента — Blackwood и Penny Lane — около 20. Эксперты видят главную проблему в том, что агентство недвижимости, работающее в элитном сегменте, должен возглавлять харизматичный руководитель, а в Sotheby’s до сих пор подобного человека не было — Полторак не афишировал свое участие в проекте. Но с таким первым «лицом», как Полторак, московский офис Sotheby’s вполне может выбиться в лидеры сегмента luxury.

http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=1124656

Разговоры на РБ вокруг БЕСТа.  http://www.rb.ru/blog/best_realty/showentry=724344#comments

Риэлтор капут?

Наталья Самарина
Ведомости

01.12.2008, №227 (2249)

Этой осенью на рынке недвижимости появился новый анекдот: компания повесила перетяжку с рекламой новостройки. Через некоторое время директор набирает секретаршу и спрашивает: «Ну что, сколько было звонков?» Она отвечает: «Один». «Ого, мы расшевелили покупателей!» — радуется начальник. «Да нет — это вы позвонили», — говорит секретарша.

 

В октябре ряд агентств недвижимости не заключили ни одной сделки, а одно — «Агент 002» — по причине нехватки клиентов объявило об официальном закрытии. По оценкам опрошенных «Ведомостями» риэлторов, пережить кризисный спад спроса удастся в лучшем случае 70% игроков, в худшем — половине.

Нет клиентов
Начиная с октября риэлторы заговорили уже не о снижении, но о спаде спроса. По информации Григория Куликова, председателя правления корпорации «Миэль-Недвижимость», количество обращений клиентов в компанию с июля по октябрь сократилось в 3 раза — с 6500 до 2000. Сколько из них привело к подписанию договоров, он не уточнил. По оценке Михаила Куликова, директора управления вторичного рынка «Инком-Недвижимости», осенью спрос упал в 2-3 раза по разным типам квартир.

В компаниях помельче ситуация была еще хуже: почти не было звонков и совсем не было клиентов. Но неофициальные комментарии риэлторов о нулевом уровне сделок превращались в слова «для газеты» о том, что «компания испытала сложности с реализацией квартир». Застройщики, судя по всему, будут держаться как партизаны на допросе — официальных объявлений о скидках до момента написания этой статьи никто не делал. Хотя заявляли об индивидуальной работе с покупателями и предлагали агентствам недвижимости квартиры по сниженным ценам — об этом «Ведомостям» рассказали Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate, и Григорий Куликов. Риэлторы также пытались держать лицо, но уже с октября публично начали говорить о возможности для покупателей получить дисконт.

«Сложно верить в лучшее, если телефон молчит. Сложно рассуждать о динамике, если сводки девелоперов крепче монолита. Сложно искать аргументы для принятия решения, если в глазах напротив четкая установка на ожидание», — объясняет Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty.

Оценившие ситуацию покупатели требуют минус 50%, продавцы пока более-менее спокойно готовы «ужиматься» до 20%.